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崇贤新城邻里中心商业模式发展研究

By:常常

摘要:随着我国改革开放的深入和全球一体化发展,邻里中心思想逐渐从国外流传到国内,邻里中心思想在国内的发展使得我国苏州工业园区率先发展,对城市的规模分布和功能定位不断优化提升,使得我国居民正在向着具有良好的居住环境和社会文化整体环境的需求过渡。下面本文就邻里中心理念的发展和应用进行了深入的研究,基于邻里中心的理念,从管理模式、功能分区、对城市商业发展产生的积极影响、便利中心、商业发展模式定位等各个角度,通过定性和定量的分析方法,详细分析了邻里中心思想在崇贤新城规划运行用所产生的经济效益、生态效益、社会效益。

关键词:崇贤新城;邻里中心;商业模式;发展研究

    我国新兴城市或城市新兴社区的建设出现了快速的增长,随着社区建设不断深化,逐步建立起了我国社会化的社区服务体系。现行的“邻里中心”模式的规划一般是按照人口来规划,一般2万人的组团就会有56个住宅小区,邻里中心就包围在住宅中间,服务于周边的小区,辐射半径可以达到0.5公里到1.5公里。邻里中心也是一个综合性的大厦,是社区商业的第五业态。在邻里中心里面可以看到老百姓安居乐业所需的各种各样服务,且兼顾大众化与企业的蓝领白领乃至金领的差异,打造一个集文化、教育、体育、卫生为一体的综合性服务中心。

1.邻里中心及其管理模式

1.1邻里中心

邻里中心”这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡,源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划,经过近40多年的发展,已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用,按照4 h㎡~6 h㎡ 的开发区域进行开发,市镇的开发又由多个邻里中心组成,为居民提供生活配套服务的设施, 主要功能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等。

1.2邻里中心管理模式

     邻里中心管理模式主要是采用集约化管理、多角度化管理,邻里中心是属于商户的组织者,强调在管理过程中,集中人力、物力、财力、管理等生产要素,实现对资源的统一配置,在配置过程中,通过采用节约、高效的管理模式,从而实现资源的最优化配置和高效利用,从而提高企业的市场竞争力,促进企业的可持续发展。多角度化管理,就是要求在管理过程尽可能地扩宽服务范围、商品种类等,实现跨行业、跨市场的经营管理,充分发挥企业优势,利用企业的优势资源,从而改善经营管理模式,提高企业活力能力,实现企业的可持续增长发展,使得品牌化优势以及统一管理始终存在。

2. 崇贤新城邻里中心特点和对城市商业发展产生的影响

2.1崇贤新城邻里中心发展特点

     崇贤新城启动区块规划面积6.6平方公里,呈“一心二区,三点四轴”的空间结构。其发展特点主要包括第一,规模适中——为社区或片区服务;第二,人性化——更有人情味,充分体现包容、宽容、谦和;第三,集中化——建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式;第四,休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能;第五,有凝聚力——围合空间聚集人气、商气,使其不易分散和分流。第六,商业功能强大,邻里中心必备功能有银行、超市、邮政、餐饮店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场等必备的商业发展功能。第七,品质、市场、形象、建筑风格、价格和主题,崇贤邻里中心位于城郊开发区,主要面向社区居民,因此在形象上要有“亲和力”、“接地气”,提供日常服务,经营日用生活品,以中档商品为主,建筑不宜高于4层,并避免张贴大型广告,以丰富社区生活、加强社区交流为主题。

2.2崇贤新城邻里中心对城市商业发展产生的积极影响

2.2.1交通网络形成了立体化的空间结构设计

    邻里中心发展模式下,内部交通动线设计过程中着重通过庭院式景观节点对内部人流的有效导向。空间设计原则主要坚持商业空间的步行化、休闲化、个性化、在有限空间的利益最大化。建筑设计原则主要坚持着重表现建筑的亲和力,不设置高层建筑,色彩丰富而不杂乱。

2.2.2促进商业服务的升级

    随着城市建设的发展,人们的生活水平的要求也越来越高,通过建立崇贤新城,使得整个地区的商业服务更加的集约化、规范化,促进了当地商业服务的升级,邻里购物中心更能够提供大规模的、高水平、高质量的商业服务,使得顾客一方面在获取服务的时候更加的方面,另一方面在获取服务的过程中,获得精神满足。在这样的购物中心,可以享受更加便捷和高端的服务质量。同时能够促进人际交往。 

2.2.3形成了统一经营管理优势

统一经营管理一方面创造了品牌,带来了可复制化的模式,另一方面也大大降低了物业管理成本。这是“社区的商业”所不能完成的任务,“服务于社区的商业”才能完成的任务。

2.2.4商业圈租金优势

租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准,以湖东邻里中心为例,它的一楼租金一般在100~120/m2/月,而同地段的沿街底商只有80~90/m2/月,邻里中心商铺的价值远远大于沿街底商。

2.2.5商业圈主力店优势

邻里生鲜、邻里超市可以算的上是邻里中心里小型的主力店,虽然其租金不高,但是起到很好的吸引人流的作用,而沿街底商因为都是散铺,没有人群的聚集效果。主力店的存在也是邻里中心作为集中商业存在的必要条件。

2.2.6促进商业圈的合理业态布局

邻里中心零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致是5:3:2,符合商业体业态的黄金比例,在功能布局上合理并且完善;而沿街底商在业态上一般没有同一的规划,其经营的效果也会偏差。

3. 崇贤新城邻里中心商业模式发展定位   

3.1物业形态

综合型大厦或内街外廊建筑,层数不超过四层,应注重人流导入及交通动线规划。

3.2功能定位

应结合商业、文化、体育、卫生、教育于一体,并以80%服务业为主(其中40-50%为餐饮业)。

3.3开发进度

应随整体住宅项目的开发进度及入住人口的实际情况适时控制,避免出现上海联洋社区邻里中心大面积空置现象。

3.4运营模式

已突破原有初始阶段的社区服务模式,上升到了一种以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、由房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。以三权分离为核心,导入功能定位及城市规划理念,招商紧随其后,再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。

3.5招商模式

主要针对品牌连锁商家。以低租金及优惠招商政策吸引商家。

3.6销售模式

结合地缘特征,建议本案邻里中心可以采用包租(承诺投资回报)+旗舰带动型的销售模式。

3.7旗舰店带动原则

注重超市及新型菜场等主力店规划,着重依托主力店带动邻里中心整体人气及商气。

4.结束语

    邻里中心的出现,标志着我国全新的社区商业模式的诞生,这种集商业、文化、社区服务于一体,为社区居民提供综合性、全方位、多功能服务的居住配套新理念的实施立即引起崇贤新城人民的高度兴趣,同时促进了崇贤新城邻里中心商业模式发展取得更进一步的成功。

 

 

 

参考文献:

[1]李炅之,王梦珂,何丹.社区商业模式选择的思考——以苏州工业园区邻里中心为例[J].世界地理研究,20101904):138-144.

[2]陈伟东,舒晓虎.城市社区服务的复合模式——苏州工业园区邻里中心模式的经验研究[J].河南大学学报(社会科学版),20145401:55-61.

[3]王春兰.苏州工业园区邻里中心商业模式发展研究[J].中国商贸,201111:233-234.

[4]陈静俊.邻里中心——社区商业新领袖[J].宁波经济(财经视点)20070846-47.